Affitto non pagato: quali sono le conseguenze e i costi (per il proprietario)

Hai affittato casa, ma l’inquilino non ti paga regolarmente l’affitto?

Hai già pensato a tutte le conseguenze e ai costi a cui ti espone una situazione di questo tipo?

Potrebbe sembrare un articolo controverso visto che – quando si tratta di affitto non pagato – tutti i siti parlano di cosa può succedere all’inquilino e mai di cosa dovrà affrontare il proprietario dell’immobile.

Ma ritengo fondamentale affrontare l’argomento anche dal punto di vista del locatore.

In particolare ti voglio parlare di questi aspetti:

• Come la legge disciplina il rilascio dell’immobile e i pagamenti degli arretrati
• Quanto ti costa un inquilino moroso
• I tempi previsti dalla legge per farti pagare o per sfrattare l’inquilino
• I tempi effettivi di esecuzione della legge – in Italia.

Personalmente, spero con tutto il cuore che tu stia leggendo questo articolo solo per informarti – e quindi per evitare di ritrovarti con questi problemi – e non tanto per capire come risolverli.

In ogni caso credo ti sarà molto utile leggerlo fino in fondo.

Quindi, proseguiamo.

Come la legge disciplina il rilascio dell’immobile e i pagamenti degli arretrati

Se le tue telefonate, email, raccomandate A/R all’inquilino non hanno risolto nulla, probabilmente vorrai procedere per vie legali.

Quindi per affrontare al meglio l’argomento partirei dalle leggi, cercando di sintetizzare al massimo gli aspetti più rilevanti, che disciplinano il pagamento degli arretrati e il rilascio dell’immobile.

Tengo a precisare che, pur avendo molta esperienza diretta nel settore affitti, non sono un legale quindi, per informazioni più precise ed esaustive sulle leggi ti consiglio di consultare un avvocato.

Inoltre, nel momento in cui scrivo, a causa del Covid-19, il Governo Italiano con il DL 17 marzo 2020 n.18 ha previsto la sospensione degli sfratti fino al 1° settembre 2020 (inizialmente era fino al 30 giugno 2020).

Detto questo, il rilascio dell’immobile per finita locazione è disciplinato dagli articoli 6 e 7 della legge 431/1998. 

Questi articoli in pratica, prevedono che il conduttore (cioè l’inquilino), nel caso di provvedimento che dispone il rilascio dell’immobile, possa fare istanza al giudice per ottenere la proroga dello sfratto.

Ma prevedono anche che continui a pagare l’affitto regolarmente, altrimenti si passa agli articoli 55 e 56 della Legge 27 luglio 1978, n. 392.

Te li riassumo:

• L’articolo 55 prevede che il conduttore versi tutti i canoni dovuti in fase di udienza, oppure – in caso di comprovate condizioni di difficoltà – può pagare entro 90 giorni o 120 giorni in caso di condizioni molto precarie.

• L’articolo 56 stabilisce le modalità di rilascio dell’immobile e prevede che il giudice fissi la data di esecuzione entro il termine massimo di 6 mesi o – in casi eccezionali – 12 mesi dalla data del provvedimento.

Nel caso in cui l’inquilino non lasci l’immobile spontaneamente entro i termini  stabiliti dall’articolo 55, entra in gioco l’articolo 605 – e successivi – che prevede l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario entro 90 giorni dal provvedimento.

E questo è quanto.

Ci tengo a precisare che se il contratto di affitto non è stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate non potrai avvalerti della legge, perché sarà come se non esistesse il contratto.

In sostanza non potrai fare niente.

Ovviamente le leggi sono molto più articolate e complesse di come le ho esposte io, e per la procedura di sfratto è indispensabile avvalersi dei servizi di un legale.

Il mio scopo è darti un’idea di come funziona – anche per stimare i tempi previsti per riuscire a liberare l’immobile e/o per farti pagare.

Andiamo avanti.

Quanto ti costa un inquilino moroso?

Tutto il procedimento per tentare di recuperare i tuoi soldi – o mandare via l’inquilino – prevede dei costi, a meno che tu non abbia un reddito inferiore o uguale al limite stabilito.

Questo limite è fissato in tre volte l’importo per l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato di cui all’art. 76 DPR 115/2002. E attualmente è pari a € 34.481,46.

Se non rientri in questa fascia di reddito, dovrai sostenere i seguenti costi:

Costi del tribunale

Innanzitutto dovrai procurarti una marca da bollo da 27€.

Inoltre dovrai pagare il contributo unificato, calcolato in base all’importo dei canoni non corrisposti alla data di notifica dell’atto di citazione a giudizio.

Costi dell’avvocato

La parcella dell’avvocato non ha un valore fisso, perché dipende dal professionista a cui ti rivolgi e da tutti gli aspetti della procedura.

Possiamo comunque stimare una media che va dai 700€ ai 1000€ tutto compreso.

Costi delle notifiche

Anche l’invio delle comunicazioni all’inquilino – preferibilmente inviate a mezzo raccomandata A/R – hanno un costo, che può variare in base al numero delle notifiche, che comprendono:

• citazione in giudizio,
• convalida dello sfratto,
• decreto ingiuntivo (per il pagamento degli arretrati)
• e tutte le altre comunicazioni precedenti alle vie legali.

In definitiva, indicativamente, le vie legali potrebbero costarti dai 1000€ in su.

Dico dai “1000€ in su”, perché se l’inquilino dovesse opporsi, allungando i tempi e le udienze, questa cifra potrebbe lievitare.

Infatti io ho considerato l’ipotesi migliore in cui il tutto si conclude alla prima udienza – cosa molto rara in Italia.

Ma non è tutto.

Probabilmente ti sarai già fatto questa domanda:

Se l’inquilino non paga l’affitto devo pagare le tasse?

Normalmente la legge prevede che il reddito dei fabbricati concessi in locazione, debba essere sempre dichiarato al fisco, a prescindere dalla sua percezione.

Quindi, sia che l’inquilino ti abbia pagato l’affitto, sia che non l’abbia fatto, dovrai indicare i canoni nella dichiarazione dei redditi e pagarci sopra le tasse.

Col Decreto Crescita approvato dall’attuale Governo, in realtà le cose cambiano: 

Per i contratti di affitto stipulati dal 2020 in poi, i canoni di locazione non percepiti possono non essere dichiarati, a partire dalla notifica della:

• intimazione di sfratto per morosità,

• oppure dell’ingiunzione di pagamento.

Ma questo si applica solo agli affitti abitativi che siano stati firmati dal 1° gennaio 2020.

Mentre per gli affitti stipulati prima di quella data è possibile non dichiarare i canoni solo dopo la notifica dell’ordinanza di sfratto emessa dal giudice.

Quindi, in linea di massima, considera che dovrai pagare anche le tasse – almeno fino alle notifiche citate sopra.

Chiarito questo aspetto vediamo i tempi previsti per liberarsi di un inquilino moroso e poter riprendere in possesso il proprio immobile.

Quindi bene da un lato. Rimane il fatto che ti troveresti comunque con l’immobile occupato da una persona che non paga, che tradotto significa comunque meno soldi nelle tue tasche.

Quanto tempo ci vuole per liberarsi di un inquilino moroso?

Credo tu ti sia già fatto un’idea dei tempi previsti dalla legge, ma facciamo brevemente due conti.

Innanzitutto, essendoci in vigore in questo momento l’ordinanza di sospensione degli sfratti almeno fino al 1° settembre 2020, dovrai tenerti l’inquilino in casa fino a quella data anche se non paga.

Ovviamente dopo il 1° settembre l’inquilino non uscirà automaticamente di casa, ma dovrai attendere le nuove disposizioni del Governo.

A parte questa situazione insolita dovuta alle misure di sicurezza a causa del Covid-19, generalmente i tempi sono quelli citati nelle leggi, ma dipendono dall’evolversi del caso specifico.

Seguendo le procedure alla perfezione e senza l’opposizione dell’inquilino, dovresti riuscire a liberare l’immobile tra i 30 giorni e i 12 mesi dalla citazione in giudizio.

Nell’ipotesi ideale in cui l’inquilino lasciasse l’immobile alla tua prima raccomandata A/R, non avresti bisogno di procedere per vie legali e magari te ne libereresti in tempi “accettabili”.

Anche se a dir la verità, mi viene da ridere solo a pensarci, perché sarebbe veramente un caso straordinario…

In ogni caso non esiste una tempistica precisa, è sempre un’incognita perché dipende da molti fattori.

La verità è che  potrebbero passare molti mesi prima di riuscire a rimettere a reddito il tuo immobile (Magari con un inquilino adeguatamente selezionato).

Senza contare i mancati guadagni  di tutto il periodo precedente, a partire da quando l’inquilino ha smesso di pagarti l’affitto, fino a quando hai deciso di procedere per vie legali.

Ora, nel caso non avessi ancora ben compreso le conseguenze a cui andresti incontro se il tuo inquilino smettesse di pagare l’affitto, leggi le prossime righe…

Quali sono quindi le conseguenze per il proprietario in caso di inquilino moroso?

Ho voluto parlarti di leggi, costi e tempi per farti comprendere al meglio gli aspetti a cui vai incontro quando hai a che fare con un inquilino che non paga l’affitto.

Ci sarebbe molto altro da dire, perché gli inquilini non sono tutti uguali e quelli morosi hanno motivi diversi per non pagare.

Indipendentemente dalle motivazioni, quando l’affittuario inizia a non versare i canoni d’affitto ti ritrovi in un vortice di conseguenze dalle quali spesso non trovi una via d’uscita.

La situazione che ti si presenta davanti è l’opposto di quella che vorresti vivere.

Ovvero, invece di avere un immobile a reddito e percepire la tua rendita senza fare niente, ti ritrovi a non ricevere più i tuoi soldi e con l’immobile occupato.

E come hai visto, questa situazione non può che causarti perdite di tempo e denaro – oltre a una quantità enorme di stress.

Procedere per vie legali prevede dei costi e dei tempi, spesso indefiniti.

Dico “indefiniti” perché, anche se le leggi prevedono delle tempistiche, sappiamo benissimo che in Italia non vengono (quasi) mai rispettate.

Se poi dovessero capitare eventi straordinari come successo di recente, le tempistiche diventano incalcolabili e un proprietario di casa non saprà mai quando potrà liberare l’immobile da un inquilino insolvente.

Le misure di sicurezza attuate per il Covid-19, tra l’altro, hanno previsto anche la sospensione di tutte le udienze, oltre agli sfratti.

Di conseguenza ci sarà una lista d’attesa mooolto lunga per le udienze e tutto il resto. 

Ciò significa che, citando a giudizio il tuo inquilino oggi, potresti attendere anche un anno per l’udienza. E nel frattempo non avresti modo di fare nulla.

Quindi è veramente inutile parlare di tempi di sfratto.

La cosa ideale è prevenire tutto ciò.

Come prevenire gli inquilini morosi e tutte le possibili conseguenze collegate all’affitto non pagato

Devi sapere che esiste un Protocollo di Selezione dell’inquilino perfetto.

Si tratta di un metodo testato e funzionante che, noi di Affitto Top, utilizziamo per selezionare gli inquilini per i nostri clienti.

Con questa procedura, possiamo trovare l’inquilino solvibile per il tuo immobile e garantirti la rendita che desideri. Senza intoppi e soprattutto senza stress!

Siamo gli unici a Massa, e forse anche in Italia, a utilizzare questo sistema ed è l’unico modo per evitare di incappare in inquilini problematici.

Inoltre, il nostro supporto non finisce al contratto di locazione firmato…in caso di bisogno, saremo sempre presenti sia per il proprietario che per l’affittuario.

Ecco perché, se hai un immobile da affittare nelle zone di Massa e Carrara, e vuoi andare sul sicuro, ti consiglio di metterti in contatto con noi per trovare l’inquilino giusto.

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