Contratto d’affitto a Canone Concordato

Nell’articolo precedente, dedicato alla cedolare secca, ti ho accennato qualcosa sul contratto d’affitto a canone concordato.

Oggi andiamo ad approfondire questo argomento vedendo nei dettagli come funziona e cosa si nasconde dietro questo tipo di contratto.

Certo, perché non penserai mica di pagare meno tasse per pura generosità dello Stato?

La realtà è che il contratto d’affitto a canone concordato prevede dei vincoli che non piacciono a tutti i proprietari.

Ma chiariamoci, non è mia intenzione parlarne male.

Il canone concordato è caratterizzato da diversi vantaggi, sia per il proprietario che per l’inquilino. E te ne parlerò tra poco.

Però è giusto conoscere i vari aspetti di un tipo di contratto, anche quelli negativi.

In ogni caso ti consiglio di consultare un buon commercialista che saprà consigliarti il contratto d’affitto più adatto a te.

Io però ti metto in guardia sul fatto che, come sempre, ci sono cose molto più importanti da considerare oltre al tipo di contratto e come risparmiare sulle tasse. 

Parlo di aspetti fondamentali che, se tralasciati, possono rendere inutili tutte le consulenze col commercialista aventi lo scopo di risparmiare sulle imposte.

Ma prima di arrivarci…

Cos’è il contratto d’affitto a canone concordato?

Partiamo dalla cosa fondamentale, ovvero la definizione di questo tipo di contratto. 

Innanzitutto è disciplinato dalla legge n. 431 del 1998 ed è applicabile solo agli immobili ad uso abitativo.

Il contratto d’affitto a canone concordato è anche chiamato “a canone calmierato”, cioè prestabilito.

Ciò significa che non puoi scegliere liberamente il canone di locazione, ma dovrai tenere conto degli accordi territoriali.

Infatti, le associazioni rappresentanti i proprietari e gli inquilini, si sono accordate per definire – per ogni tipologia di immobile – dei range di prezzo entro i quali fissare il canone mensile.

Questi accordi sono pubblici e li puoi consultare sul sito del tuo Comune o su quelli delle associazioni sindacali dei proprietari e inquilini.

Ma prima di andarli a cercare, ti consiglio di proseguire con la lettura di questo articolo, sicuramente più semplice e leggera rispetto a una serie di articoli scritti in legalese.

In ogni caso, se dopo vorrai darci un’occhiata, qui sotto trovi gli ultimi accordi territoriali dei Comuni di nostra competenza, ovvero Massa-Carrara:

• Accordi territoriali di Massa
• Accordi territoriali di Carrara

Detto questo, devi sapere che il canone concordato prevede che tu ti faccia pagare un canone di locazione più basso rispetto al reale valore di mercato dell’immobile.

Quindi guadagnerai meno rispetto a un contratto a canone libero, per esempio, che è il più utilizzato e permette di scegliere – liberamente appunto – il prezzo del canone di locazione.

Ed è proprio questo il punto.

Infatti, a fronte di un minor guadagno sull’affitto potrai usufruire di alcune agevolazioni fiscali molto interessanti.

Però, ti anticipo che, non è detto che tu possa godere al massimo di queste agevolazioni. Dovrai rispettare alcuni criteri.

So bene a cosa stai pensando…

“Poter usufruire di agevolazioni e incentivi vari è sempre molto complicato”.

Ma non demordere, magari tu rientri in tutti i canoni stabiliti dalla legge e potrai risparmiare un sacco di soldi.

Intanto partiamo dalla cosa più interessante…

Come si calcola il canone concordato?

Innanzitutto fai sempre riferimento agli accordi territoriali della zona in cui si trova il tuo immobile. Questi accordi vengono aggiornati periodicamente e contengono tutte le informazioni che ti servono.

Per il calcolo del canone concordato dovrai inserire un po’ di dati su una scheda tecnica contenente tutti i dettagli del tuo immobile.

Quindi vediamo quali sono questi dettagli che influiscono sull’ammontare della tua rendita da affitto.

La metratura dell’appartamento

Prima di tutto devi conoscere i metri quadrati dell’immobile che dai in locazione. 

Questo dato puoi trovarlo facilmente sul certificato catastale, un documento che puoi richiedere agli uffici provinciali.

Caratteristiche energetiche

È importante, anzi obbligatorio, richiedere la certificazione energetica.

Si tratta di un documento che sintetizza le caratteristiche energetiche ed il consumo dell’immobile. Solitamente viene redatto da un tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti, come il geometra, l’architetto e l’ingegnere.

Questa figura professionale è chiamata appunto certificatore energetico.

In base alle caratteristiche energetiche che andrà a certificare – che possono andare dalla A1 alla G2 – varierà il canone di locazione.

Posto auto

Questo dato fa una grande differenza e in alcune zone è pagato a prezzo d’oro.

In particolare, ciò che fa la differenza è il tipo di posto auto:

• garage privato
• posto auto all’aperto o al chiuso
• posto macchina in comune

Spazi esterni

È importante indicare se sono presenti balconi, terrazze, giardino, cantine o simili. Sono tutti dettagli che alzano il canone d’affitto.

Stessa cosa se è presente un cortile condominiale o un’area verde attrezzata ad uso comune.

Altri parametri

Ulteriori dettagli che possono alzare il prezzo del canone possono essere:

• la presenza dell’impianto di condizionamento
• il doppio bagno
• porta blindata
• finestre con doppi vetri
• sistema di sicurezza o di allarme
• citofono o videocitofono
• antenna centralizzata o impianto satellitare
• riscaldamento autonomo
• strutture di superamento di barriere architettoniche
• numero di appartamenti nella palazzina
• piano dell’appartamento e presenza dell’ascensore

E altri dettagli che possono rendere migliore la vita all’interno del tuo immobile.

Come vedi il prezzo è influenzato da molti parametri, ma in ogni caso non potrà superare il range previsto dagli accordi territoriali.

Quindi avrai un minimo e un massimo entro il quale dovrà stare il canone di locazione che chiederai al tuo inquilino.

Ovviamente sarà sempre inferiore al prezzo di mercato.

Se solo l’idea di compilare questa scheda ti stressa, sappi che non è necessario che lo faccia tu. Esistono dei professionisti che si occupano proprio di questo, come i sindacati per i proprietari e gli inquilini.

Ovviamente non si tratta di un servizio gratuito e il prezzo varia da sindacato a sindacato e dal fatto che tu sia tesserato o no.

Però una volta stabilita la fascia di canone a cui puoi affittare il tuo appartamento puoi valutare se sia conveniente o meno – confrontando coi prezzi di mercato – e procedere di conseguenza.

Ma aspetta, ho altri dettagli da darti e tra poco ti parlerò dei vantaggi fiscali.

La durata del contratto

È fissata per legge e pensata per diverse situazioni, ma dovrà essere inferiore al classico 4+4.

La durata minima del contratto è di 3 anni, al termine dei quali verrà rinnovato tacitamente di altri 2 anni, il famoso 3+2.

Ma nel caso di locazioni transitorie può durare da 1 mese a 18 mesi.

Mentre per i contratti transitori destinati agli studenti universitari – salvo diverse disposizioni degli accordi territoriali comunali – da 6 mesi a 3 anni.

Quindi possiamo dire che si tratta di un contratto di locazione più leggero rispetto al 4+4. 

Sicuramente un dettaglio da valutare nel caso tu preferisca affittare per un periodo più breve e usufruire delle agevolazioni fiscali di cui ti parlo adesso.

Quali sono queste agevolazioni previste dal contratto a canone concordato?

Parliamo di agevolazioni dal punto di vista fiscale, quindi il pagamento di imposte inferiori rispetto a quelle dovute con altri contratti, ma non solo.

Vediamole nei dettagli.

Agevolazioni con il regime fiscale ordinario

Ho già parlato del regime ordinario nell’articolo dedicato alla Cedolare Secca, quindi per maggiori dettagli ed esempi ti consiglio di leggerlo, se non l’hai già fatto.

Mentre per il canone libero è prevista una tassazione sul 95% del reddito da locazione annuo, per il canone concordato pagherai le tasse solo sul 70%.

Inoltre l’imposta di registrazione del contratto – normalmente versata al 50% dal proprietario e al 50% dall’affittuario – scende dal 2% all’1,4% sul valore del canone annuo.

Agevolazioni con il regime fiscale della cedolare secca

La cedolare secca non prevede il pagamento delle imposte di registro e di bollo, ma solo un’aliquota fissa del 21% nel caso di contratto a canone libero.

Per il contratto a canone concordato l’aliquota fissa scende al 10%.

Devo farti però una precisazione.

La soglia del 10% della cedolare secca sui contratti di locazione a canone concordato viene confermata annualmente dalla Legge di Bilancio – una legge della Repubblica Italiana che approva il bilancio dello Stato.

Ma al massimo potrebbe salire al 15% che è comunque conveniente.

In ogni caso la Legge di Bilancio 2020 ha confermato l’aliquota del 10%.

Detto questo, la cedolare secca sul contratto a canone concordato si applica solo in casi specifici:

• se il tuo immobile si trova in un Comune con carenza di disponibilità abitative
  
  

oppure

• se si trova in un Comune ad alta tensione abitativa, individuato dal Cipe, ovvero il Comitato interministeriale per la programmazione economica.

Per fartela breve, se il tuo immobile si trova nelle province di Massa e Carrara, rientri nei parametri per usufruire della cedolare secca sul contratto a canone concordato.

Ma i vantaggi non finiscono qui.

Altre agevolazioni previste

Il contratto a canone concordato prevede uno sconto del 25% sull’IMU. Quindi dovrai pagare solo il 75% di imposta, indipendentemente dall’aliquota decisa dal Comune.

Alcuni Comuni però hanno stabilito aliquote più basse per l’IMU e/o maggiori detrazioni.

Inoltre gli inquilini con reddito basso hanno diritto ad alcune detrazioni sulla dichiarazione dei redditi:

• con un reddito di 15.493,71€ o inferiore possono detrarre 495,80€

• con un reddito di 30.987,41€ o inferiore può detrarre 247,90€

Riepilogando

Il contratto a canone concordato prevede importanti agevolazioni dal punto di vista fiscale:

• imposta calcolata sul 70% del canone e imposta di registro dell’1,4% per il regime ordinario,
• aliquota fissa del 10% con il regime della cedolare secca,
• IMU al 75%
• e altre agevolazioni in base al Comune.

Inoltre è sicuramente vantaggioso per l’inquilino, perché pagherà un canone inferiore rispetto a quello di mercato e può ottenere alcune detrazioni se ha un reddito basso.

Però potrebbero non piacerti i vincoli previsti:

• Range di prezzi del canone di locazione prestabiliti, al di sotto del valore di mercato.
• Durata del contratto e rinnovo inferiore rispetto al canone libero.

Fai i tuoi conti e valuta bene cosa ti conviene.

Ma ora ti faccio una domanda:

tra documentazione da leggere, consultazione di sindacati e commercialisti, mille conti da fare per scegliere il contratto e risparmiare sulle tasse, non è che tralasci qualcosa di molto più importante?

Vedi, dopo aver scelto il tipo di contratto, il regime fiscale ed esserti fatto i tuoi conti per pagare meno tasse, devi concentrarti su un aspetto in particolare.

Una singola cosa che, se fatta con superficialità, potrebbe far saltare in aria tutto lo sforzo fatto finora:

La scelta dell’inquilino

Tu magari sei contento, perché pagherai meno tasse e potrai goderti tutte le agevolazioni possibile immaginabili.

Ma se poi ti capita l’inquilino sbagliato che salta i pagamenti, ti chiama ogni 2 giorni per problemi in casa e ti fa uscire di testa?

La scelta dell’inquilino ideale è fondamentale. Se lasci questo dettaglio al caso, come fanno tutti, non potrai mai sapere se chi entra in casa tua sarà una persona responsabile e precisa.

Lo scoprirai quando sarà troppo tardi.

Credo tu sia d’accordo con me su questo aspetto, quindi non penso proprio tu voglia mandare all’aria tutti gli sforza fatti fino adesso per crearti una rendita.

Perché è proprio di questo che stiamo parlando. L’affitto mensile è la tua rendita e l’inquilino sbagliato può mandartela in fumo.

Quindi vuoi avere la certezza di ricevere il tuo canone ogni mese, senza stare dietro a problemi causati dalla persona a cui hai aperto le porte di casa tua consegnandogli le chiavi?

Sappi che esiste un Protocollo di Selezione dell’Inquilino Perfetto

Si tratta di un metodo testato e funzionante che, noi di Affitto Top, utilizziamo per selezionare gli inquilini per i nostri clienti.

Con questa procedura possiamo trovare l’inquilino solvibile per il tuo immobile e garantirti la rendita che desideri.

Inoltre saremo sempre presenti sia per te che per il tuo affittuario. In caso di necessità saremo sempre al vostro fianco.

Quindi se hai un immobile da affittare nelle zone di Massa e Carrara ti consiglio di metterti in contatto con noi per trovare l’inquilino giusto.

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