Deposito cauzionale: è davvero una garanzia per il tuo immobile in affitto?

Nella mia lunga esperienza con gli affitti residenziali, ho visto utilizzare il deposito cauzionale per molti scopi diversi.

La realtà è che la cauzione è regolamentata da articoli di legge e ha una funzione ben precisa. Quindi non si presta molto all’improvvisazione.

Ecco perché ho scritto questo articolo:

vorrei farti comprendere cos’è, a cosa serve, e come utilizzare il deposito cauzionale, in modo che tu possa evitare errori che potrebbero intrappolarti in qualche procedimento giudiziario.

Partiamo!

Ecco una panoramica sul deposito cauzionale

Si tratta di una somma di denaro che l’inquilino versa nei confronti del proprietario – nel momento della stipula del contratto – a garanzia di eventuali danni che potrebbe causare all’immobile. È esclusa la normale usura del tempo.

L’inquilino può versarlo:

• in contanti
• con bonifico bancario
• tramite assegno
• con garanzia fideiussoria bancaria/assicurativa
• con la creazione di un libretto bancario o postale con clausola al portatore (solo se inferiore a 1000 euro).

Di solito si tratta di una o due mensilità, ma in ogni caso non può superare i tre canoni. Ti faccio un esempio:

se il canone di locazione è pari a 500 euro, il deposito cauzionale non può essere superiore a 1500 euro.

Quindi chiedere più di tre mensilità come deposito cauzionale è illegale e rende nullo il contratto di locazione.

È importante questo aspetto; di “furbate” ne ho viste parecchie e non sono finite bene: avvocati, tribunali e risarcimenti… quindi fai attenzione!

Non è illegale invece se il proprietario decidesse di incassarlo per usarlo come meglio crede, a patto che poi venga restituita la somma versata – con gli interessi – alla scadenza del contratto. 

Trattandosi di una somma di denaro produce naturalmente degli interessi, i quali rappresentano l’adeguamento al valore corrente di mercato.

Non parliamo di chissà quanti interessi:

un deposito cauzionale di 1500 euro potrebbe maturare una decina di euro all’anno (verifica le tabelle istat).

Per quanto sia poco, il proprietario è tenuto a versarli all’inquilino:

• alla fine di ogni anno
• oppure alla scadenza del contratto in un’unica soluzione.

Questo è ciò che tutti – chi più chi meno – conoscono sul deposito cauzionale.

Ma sempre più spesso mi viene posta una domanda:

“Posso usare il deposito cauzionale per pagare le ultime 2 o 3 mensilità?”

NO!

Come già detto, l’unico scopo del deposito cauzionale è quello di garantire l’immobile locato.

In pratica, se l’inquilino dovesse consegnare l’immobile con dei danni, il proprietario può utilizzare il deposito cauzionale per pagare le riparazioni o le eventuali manutenzioni che non sono state fatte dall’inquilino.

È questa la sua UNICA funzione.

Anche se è uso comune farlo, scontare le ultime mensilità usando il deposito cauzionale non è previsto dalla legge.

Inoltre, se dovessero emergere danni all’immobile – dopo che l’inquilino è andato via – il proprietario non ha più alcuna garanzia. 

Quindi fidati se ti dico che è meglio usarlo per ciò che è: una garanzia per eventuali danni.

“Ma se l’inquilino non paga l’affitto posso tenermi il deposito cauzionale?”

Questa è un’altra domanda che ricevo spesso.

Capisco che potrebbe sembrare una soluzione banale, ma non è quella la sua funzione. E il proprietario non può decidere con libero arbitrio di trattenere la cauzione.

Se l’inquilino è moroso infatti, servono le vie legali e sarà il giudice a decidere se il deposito cauzionale potrà essere usato per compensare il mancato pagamento del canone d’affitto.

Altrimenti il proprietario, se non ci sono danni all’immobile, ha comunque l’obbligo di restituire il deposito cauzionale all’inquilino al termine del rapporto contrattuale.
 

ATTENZIONE PERÒ: ANCHE IN CASO DI DANNI, NON È COSÌ SEMPLICE…

È vero che il proprietario è legittimato a trattenere la cauzione nel caso gli venisse riconsegnata l’abitazione in cattivo stato. Ma l’inquilino deve essere d’accordo.

Preoccupati di mettere tutto nero su bianco.

Ad esempio:

“Io proprietario mi tengo la cauzione, perché l’inquilino ha lasciato l’immobile in cattivo stato e l’inquilino accetta” firmato da entrambe le parti.

Ti dico questo perché, in caso di disaccordo, non basta che il proprietario esprima la sua volontà di trattenere i soldi dell’inquilino. Serve una domanda giudiziale con lo scopo di verificare la legittimità della richiesta.

E a questo punto l’ultima parola spetta SEMPRE al giudice.

Se invece il proprietario decidesse di trattenere la cauzione, senza il consenso dell’inquilino e senza interpellare il giudice…

…l’inquilino ha 10 anni di tempo per agire legalmente nei confronti del proprietario.

E il risultato potrebbe essere quello di ottenere un decreto ingiuntivo con la condanna e la restituzione del deposito cauzionale, oltre al pagamento delle spese legali a carico del proprietario.

Capisci che intendo? Oltre al danno, pure la beffa…

Per concludere

Il deposito cauzionale è un ottimo strumento per tutelare i proprietari in caso di danni all’immobile, ma abbiamo visto che nasconde comunque delle potenziali insidie.

Come sempre dico, è sempre meglio tutelarsi a monte.

Voglio farti riflettere:

avere la certezza di far entrare in casa tua un inquilino solvibile e affidabile, che si prende cura dell’immobile e tutti i mesi ti paga l’affitto, non pensi sia meglio di affidarsi esclusivamente al deposito cauzionale?

Noi di Affitto Top – punto di riferimento degli affitti residenziali a Massa e Carrara – abbiamo un metodo testato di selezione dell’Inquilino Perfetto e possiamo trovartene uno velocemente, che paghi e che si prenda cura dell’immobile.

Se vuoi saperne di più, clicca sul pulsante qui sotto per prendere un appuntamento con noi: